23 квітня 2024 року член ГО МЕЦ “ПроДжастис” Валерий Притуляк взяв участь у загальному обговоренні проблемних питань, які виникають в процесі реалізації земельних ділянок, участь в якому взяли більше 120 учасників, серед яких приватні виконавці, представники Нотаріальної палати України, АТ «Прозорро.Продажі», торгівельних майданчиків та помічники приватних виконавців.
Учасники обговорення зауважили, що для дотримання порядку проведення та оформлення результатів земельних торгів, уникнення оскарження їх результатів приватним виконавцям – організаторам земельних торгів слід звертати додаткову увагу на наступне:
1. Відповідальність за визначення переможця чи його дискваліфікацію повністю покладається на організатора аукціону, в даному випадку на приватного виконавця, в тому числі перевірка відповідності потенційного покупця вимогам ст. 130 Земельного кодексу України та перевірка достовірності наданих документів визначених ст. 137 Земельного кодексу України. Організатор земельних торгів не підписує протокол торгів, не укладає договір за результатами проведення земельних торгів з переможцем торгів, яким не дотримано вимог Земельного кодексу України та умов аукціону, та приймає рішення про відмову у підписані протоколу з таким переможцем, що оформляється актом про дискваліфікацію учасника торгів, який завантажується в електронну торгову систему .
2. Оператор електронного майданчика НЕ має права НЕ допустити до участі в електронних торгах потенційних покупців які подають неповні данні щодо відповідності вимогам Земельного кодексу, а лише перевіряє сплату гарантійних та реєстраційних внесків, подальша перевірка потенційного покупця покладається на організатора земельних торгів – приватного виконавця при підписанні протоколу.
3. Документи подані потенційними покупцями через особистий кабінет, а саме: заява про участь у земельних торгах та документи визначені п. а, б ч. 7 ст. 137 Земельного кодексу України повинні бути засвідчені кваліфікованим електронним підписом особи яка бажає взяти участь у торгах, при цьому підписання таких документів уніфікованим електронний підписом – НЕ допускається. Учасники які не підписали документи кваліфікованим електронним підписом підлягають дискваліфікації. Така позиція узгоджується з постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 904/2391/22 від 29.08.2023 року.
4. З метою належного інформування та захисту прав суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, організатор земельних торгів з продажу земельної ділянки зобов’язаний письмово повідомляти про проведення таких торгів суб’єкта переважного права на її купівлю не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення земельних торгів, в тому числі проведення повторних торгів, тобто повідомлення суб’єкту переважного права повинно наплавлятись щоразу при призначенні аукціону. Справжність підпису на повідомленні засвідчується нотаріально.
5. У зв’язку з неузгодженістю норм Земельного кодексу України та Закону України «Про особисте селянське господарство», а також останньою позицією Міністерства юстиції України, приватним виконавцям рекомендується приділяти особливу увагу реалізації земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства». Оскільки Законом України «Про особисте селянське господарство» визначено обсяг правомочностей власника земельної ділянки для ведення ОСГ та визначення ст. 33 ЗК, що юридичним особам такі земельні ділянки можуть передаватись лише у користування, НЕ допускати до участі в таких земельних торгах юридичних осіб (попередньо зазначивши обмеження при публікації лоту) та/або приймати рішення про дискваліфікацію переможця – юридичної особи.
Також, на заході обговорено питання удосконалення електронних кабінетів організаторів торгів. Представники ДП «Прозоро. Продажі» запевнили про доопрацювання таких кабінетів в частині повідомлення про сплату забезпечувального платежу, додавання інформації, що земельна ділянка перебуває в емфітевзисі, зазначення що боржник у виконавчому провадженні є платником ПДВ, коригування та додавання інформації щодо обтяжень та арештів земельної ділянки протягом усього періоду до моменту проведення електронних торгів та ін. технічних питань які окреслили приватні виконавці.
Крім того, обговоривши законодавчі проблеми підготовки до проведення та проведення земельних торгів, а також результати їх оформлення представники Асоціації приватних виконавців, Нотаріальної палати України та ДП «Прозорро.Продажі» узгодили необхідність проведення спільних заходів з представниками Міністерства юстиції України та Держгеокадастру з метою подальших дій спрямованих на законодавче врегулювання озвучених проблемних питань, в тому числі щодо питання набуття юридичними особами за результатами земельних торгів у власність земельних ділянок з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства.
